Bauliche Veränderungen

Alle über die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehenden baulichen Maßnahmen, bezeichnet man im WEG-Recht als bauliche Veränderungen. Dazu gehört demnach alles was der Modernisierung dient. Maßnahmen zur baulichen Veränderung erfordern daher einen Beschluss. Nur Eigentümer, die der Maßnahme zustimmen, haben ein Nutzungsrecht, tragen aber auch anteilig die Kosten.

Wie gestaltet sich die Kostenverteilung unter den Eigentümer:innen?

Generell gilt, dass die Wohnungseigentümer:innen, die einer Maßnahme zur baulichen Veränderung zustimmen, die Kosten zu tragen haben, aber es gibt zwei Ausnahmen:

  1. Kosten für mehrheitlich beschlossene modernisierende Erhaltungsmaßnahmen sind von allen Eigentümer:innen zu tragen, wenn sich diese innerhalb eines angemessenen Zeitraums von beispielsweise zehn Jahren amortisieren.
  2. Wird eine bauliche Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die wiederum die mindestens Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, müssen i.d.R. sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten tragen (Unverhältnismäßigkeit).

Der WEG-Verwalter muss bei Beschlüssen zu Maßnahmen der baulichen Veränderung, die nicht zu einer Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern führen, das Abstimmungsverhalten namentlich dokumentieren, damit zum einen die Nachzüglerregelung aufschlüsselbar ist und eine initiale Kostenverteilung vorgenommen werden kann.

Besondere Maßnahmen

Die Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen wie die Herstellung der Barrierefreiheit, die Möglichkeit zum Laden von E-Fahrzeugen, Einbruchsschutz oder ein Glasfaseranschluss.

Nachzüglerregelung

Eigentümer:innen ist die Nutzung durchgeführter baulicher Veränderungen gegen eine angemessene Ausgleichszahlung für die Durchführung und die Beteiligung an den Unterhaltskosten zu gestatten.

Eigentümerversammlung in besonderen Zeiten

Es ist die Pflicht einer WEG-Verwaltung einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung (ETV) einzuberufen und nicht öffentlich durchzuführen. Ob in der aktuellen Corona-Lage eine Präsenz-ETV stattfinden kann, hängt von den Auflagen des jeweiligen Bundeslandes ab. Wenn eine Versammlung zur ETV nicht rechtmäßig war, könnten gefasste Beschlüsse angefochten werden. Ob eine Eigentümerversammlung abgehalten werden darf, kann auch von der Größe einer WEG abhängig sein.

Unabhängig vom jährlichen Turnus,  muss eine ETV einberufen werden, wenn 25% der Eigentümer:innen eine außerplanmäßige ETV verlangen. Es besteht keine Verpflichtung zur Teilnahme für Eigentümer, aber wer nicht kommen kann, sollte einem(r) Dritten eine schriftliche Vollmacht erteilen.

Wenn eine ETV durchführbar ist, sollte sie von der WEG-Verwaltung jetzt besonders gründlich vorbereitet werden, damit alle Eigentümer möglichst viele Fragen im Vorfeld abklären können. Damit kann die Dauer wesentlich verkürzt werden. Das Gebot der Rückverfolgbarkeit schreibt vor, dass die anwesenden Personen mit Namen, Vornamen, Adresse, Telefonnummer sowie Zutritts- und Verlassenszeitpunkt erfasst werden. Diese separat zu führende Liste muss vier Wochen nach der Versammlung vernichtet werden.

Je nach den Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes kann es sein, dass eine Eigentümerversammlung aufgrund der Coronalage und der zu erwartenden Personenanzahl untersagt ist.  Sofern eine ETV erlaubt ist, aber Restaurants, Hotel- oder Konferenzräume geschlossen sind, können Alternativen genutzt werden:

  • Unter freiem Himmel: Sofern die Teilnehmer:innen vor Zuhörern geschützt sind, ist ein Treffen im Freien möglich.
  • Wenn ein Keller für eine ordnungsgemäße Durchführung geeignet ist, spricht nichts dagegen die ETV dort durchzuführen. Entscheidend ist der Umfang der zu behandelnden Tagesordnungspunkte, denn stundenlang in einem stickigen Keller zu stehen, ist kaum zumutbar.

Eine Alternative ist eine digitale, oder digital-hybride Eigentümerversammlung. Sie wurde im Dezember 2020 durch die WEG Reform möglich (siehe unser Beitrag dazu).

Wie eine digitale und beschlussfähige ETV durchgeführt werden kann, erklären wir hier in kurzen Stichpunkten:

  • Die WEG beschließt, dass eine digitale Teilnahme an einer ETV grundsätzlich möglich ist. Dafür können Sie einen Umlaufbeschluss nutzen, der auch per E-Mail möglich ist.
  • Wenn alle Eigentümer zustimmen, kann die WEG in einem zweiten Schritt beschließen, dass die Eigentümerversammlung rein digital durchgeführt wird. Stimmen nicht alle zu, muss eine Präsenzsitzung angeboten werden (hybride ETV).
  • Die Ladungsfrist wurde auf drei Wochen verlängert. Wird die Frist nicht eingehalten, können Beschlüsse anfechtbar sein.
  • Es ist dafür Sorge zu tragen, dass nur der berechtigte Personenkreis an einer ETV teilnimmt. Das kann durch einen entsprechend geschützten virtuellen Raum erreicht werden. Nutzen Sie einen professionellen Videochat-Anbieter. Das kostet evtl. eine Gebühr, aber Sie wollen weder nach x Minuten getrennt werden, noch technische Störungen im Rahmen der ETV erleben.
  • Nicht alle Eigentümer sind mit Video-Meetings vertraut. Daher sollte der WEG-Verwalter eine verständliche Anleitung dem Einladungsschreiben verschicken.
  • Zur Dokumentation müssen die Teilnehmer beim Betreten des virtuellen Raums ihren Klarnamen verwenden. Dies ist im Protokoll zu vermerken.

 

Nutzen Sie die Vorteile einer professionellen Hausverwaltung

Welche Vorteile bieten wir unseren Kunden als professionelle Hausverwaltung (Auszug):

  • Durch regelmäßige Qualifizierungsmaßnahmen halten wir uns auf dem Laufenden und berücksichtigen aktuelle Entwicklungen, Gesetze und Vorschriften
  • Wir optimieren die Kosten für die Grundversorgung mit Strom, Wärme, Gas oder Heizöl in dem wir die Preisentwicklung und im Auge behalten und die günstigsten Versorger kennen
  • Unser Hausmeisterservice kümmert sich um Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. Für umfangreiche Arbeiten beauftragen wir ausnahmslos qualifizierte Unternehmen, die für Ihre Arbeit entsprechende Garantien und Gewährleistung bieten
  • Wir übernehmen die WEG-Verwaltung und organisieren, führen und protokollieren Eigentümerversammlungen nach den gesetzlichen Vorgaben. Wir dokumentieren die Beschlüsse und sorgen für deren Umsetzung
  • Wir kommunizieren mit Mietern auf vertrauensvolle Weise und bearbeiten Mängelanzeigen zeitnah
  • Für Vermieter übernehmen die Neuvermietung und alle Schritte nach einer Kündigung des Mietverhältnisses
  • Wir erstellen fristgerecht gesetzeskonforme und verständliche Jahresabrechnungen
  • Wir behalten Miet- und Nebenkostenzahlungen im Auge und kümmern uns bei Zahlungsausfällen um alle weiteren Schritte
  • Mit unserem Partnerunternehmen der Hecker Gebäudereinigung, können wir Ihnen alle Leistungen rund um die Unterhaltsreinigung aus einer Hand anbieten

Lassen Sie sich von unserem Leistungsangebot überzeugen und schreiben Sie uns eine E-Mail.

Volkszählung auf 2022 verschoben

Mit dem Zensusgesetz 2021 werden Eigentümer und Hausverwalter von Wohnräumen verpflichtet, Auskunft zu den von ihnen vermieteten Wohnungen zu geben. Der eigentlich zum 16. Mai 2021 geplante Zensus wurde am 10.12.2020 aufgrund der Corona-Pandemie auf  den 15. Mai 2022 verschoben.

Der Fragenkatalog ist im Vergleich zur Volkszählung 2011 deutlich umfangreicher. Zu den 2022 zu erfassenden Informationen gehören unter anderem:

Gebäude­merkmale

  • Gemeinde, Postleitzahl und amtlicher Gemeindeschlüssel
  • Art des Gebäudes (Wohngebäude, Geschäftshaus mit Wohnung, Wohnheim, …)
  • Eigentums­verhältnisse (Privatperson, WEG, Wohnungs­unternehmen, …)
  • Gebäudetyp (freistehend, Doppelhaus, gereiht, …)
  • Baujahr
  • Zahl der Wohnungen
  • Heizungsart (Fern-, Zentral-, Etagen­heizung, …)
  • Energieträger (Gas, Heizöl, Kohle, …)

Wohnungsmerkmale

  • Art der Nutzung (selbstgenutzt, vermietet, Leerstand, …)
  • Leerstandsgründe
  • Leerstandsdauer
  • Fläche der Wohnung
  • Zahl der Räume
  • Nettokaltmiete
  • Namen von bis zu zwei Bewohnern bzw. Bewohnerinnen
  • Zahl der Bewohner bzw. Bewohnerinnen

Hilfsmerkmale

  • Straße, Hausnummer, Anschriftenzusätze
  • Namen von bis zu zwei Bewohnern bzw. Bewohnerinnen
  • Zahl der Bewohner bzw. Bewohnerinnen

Unternehmen sind zur elektronischen Datenübermittlung verpflichtet. Die Statistischen Ämter stellen dafür ein Online-Meldeverfahren bereit.

Als Hausverwaltung aus Paderborn unterstützen unsere Kunden in allen Belangen des Zensus 2022.

Weitere Informationen finden Sie auf den Seiten des Statistischen Bundesamts.

Rauchmelder FAQ

In vielen Bundesländern besteht die Rauchmelderpflicht seit vielen Jahren. Ab dem 1.1.2021 gilt diese auch für Bestandsbauten in Berlin.

Rauchmelder müssen in Flure (Fluchtwege), Kinderzimmer, Schlafzimmer und bei Einfamilienhäusern mit einem innenliegenden Treppenhaus auch dort installiert werden. In der Küche und Badezimmern besteht keine Pflicht und es wird von den Feuerwehren davon abgeraten sie dort anzubringen. Es gibt aber Geräte die Wasserdampf von Rauch unterscheiden können.

Die Stiftung Warentest testet regelmäßig aktuelle Geräte. Der letzte Test wurde in der Ausgabe Januar 1/2018 veröffentlicht. Alle Rauchmelder müssen über das CE-Kennzeichen verfügen und der DIN-EN 14604 entsprechen. Als Faustregel gilt, dass ein Gerät maximal 60 m² abdecken sollte.

Ein wesentlicher Unterschied besteht in der Ausstattung: mit/ohne Funkmodul und mit/ohne Fernwartungsoption. Eine Betriebsbereitschaft von 10 Jahren und eine Signallautstärke von mindestens 85 dB gehören heute zum Standard.

Funkmodule bieten die Option, dass ein Detektor alle anderen Rauchmelder der Wohnung in den Alarmmodus versetzt (Vernetzung). In kleinen Wohnungen ist das nicht notwendig, in großen Einfamilienhäusern mit mehreren Stockwerken sinnvoll.

Eine Fernwartungsoption ermöglicht die zugangsfreie Funktionskontrolle, die gesetzlich ein mal pro Jahr vorgeschrieben ist und protokolliert werden muss.

Generell ist der Eigentümer für den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern zuständig.

Bei einer gemeinschaftlichen Ausstattung der Wohnungen mit Rauchmeldern durch eine WEG entfällt das Risiko, dass einzelne Eigentümer der Pflicht nicht nachkommen. So kann auch ausgeschlossen werden, dass einzelne Eigentümer Geräte nutzen, die länger als 10 Jahre in Betrieb sind. Wenn die Installation der Rauchwarnmelder durch ein Fachunternehmen durchgeführt wird, kann die Eigentümergemeinschaft sicher sein, dass die Rauchmelder korrekt installiert wurden. Durch einen Dienstleister kann die jährliche Prüfung in den Wohnungen, oder per Funk beauftragt werden. Die externen Wartungskosten pro Wohnung sind eher gering und bieten je nach Anbieter auch die Option einer Versicherung für die Folgen von Fehlalarmen, Einsatzkosten und Schäden am Gemeinschaftseigentum wie der Eingangstür durch die Arbeiten der Feuerwehr.

Als erfahrene Hausverwaltung in Paderborn beraten wir Sie gerne bei allen Fragen rund um das Thema Rauchmelder und deren Wartung.

WEMoG – WEG Reform 2020 tritt am 1.12.2020 in Kraft

Die WEG Reform 2020 ist beschlossenen worden. Der Bundesrat hat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) gebilligt. Damit tritt die größte Reform im Wohn- und Eigentumsrecht seit 1951 am 1. Dezember 2020 in Kraft.

In unserem Blog können Sie sich einen Überblick über die wichtigsten Neuerungen verschaffen (Auszug):

  • Die Vorgaben für den zertifizierten Sachkundenachweis eines Verwalters und Regeln zur Bestellung und Abberufung des Verwalters wurden angepasst. Nur nach erfolgreicher Prüfung durch die IHK darf sich ein Verwalter „zertifizierter Verwalter“ nennen. Ab dem 1.2.2023 haben Eigentümer das Recht darauf, dass ein Verwalter zertifiziert ist. Wir haben diese Zertifizierung im Sinne unserer Kunden bereits 2020 durchgeführt.
  • Das WEMoG gibt dem Verwalter einer WEG umfassende Vertretungsvollmacht. Dies soll es dem Verwalter erleichtern, die Entscheidungen der Eigentümer angemessen und rechtssicher zu vertreten.
  • Die Vorschriften zu baulichen Veränderungen, zum Erstellen des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung wurden klarer benannt. Damit soll potentiellen Streitigkeiten innerhalb der WEG entgegengewirkt werden. Ein wesentlicher Teil der Jahresabrechnung im Vermögensbericht aufgeführt.
  • Die Haftung der Mitglieder im Verwaltungsbeirat wird beschränkt, wenn diese unentgeltlich tätig sind. Es müssen nicht zwingend 3 Beiräte bestellt werden.
  • Eine Beschlussfassung über bauliche Veränderungen die z.B. zu nachhaltiger Kostenreduktion führen, ist vereinfacht worden.
  • Wohnungseigentümer haben einen Anspruch darauf, dass sie ihnen zur Förderung der Elektromobilität, auf eigene Kosten der Bau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug gestattet wird. Auf eigene Kosten können sie sich einen Glasfaseranschluss einrichten lassen.
  • Das Recht auf Einsichtnahme durch Wohnungseigentümer in Verwaltungsunterlagen wurde festgeschrieben. Zusätzlich wurde ein Jahresvermögensbericht des Verwalters beschlossen,  der über die wirtschaftliche Lage der WEG Auskunft erteilt. Der Wechsel des Verwalters ist erleichtert worden.
  • Die Eigentümerversammlung (ETV) wird aufgewertet. Es gelten verlängerte Ladungsfristen von drei Wochen, sofern keine besondere Dringlichkeit vorliegt. Die Online-Teilnahme an einer ETV und die elektronische Beschlussfassung sind gestattet. Ab dem 1.12.2020 ist jede ETV, unabhängig davon, wie viele Eigentümer und welche Miteigentumsanteile sie repräsentieren, beschlussfähig. Rein digitale ETVs sind nach entsprechender Beschlussfassung möglich.

Wir beraten Sie in allen Fragen rund um die WEG-Verwaltung und freuen uns auf ein Gespräch mit Ihnen. Sie erreichen unser Team unter der Telefonnummer 05251-8978 30.

Weiterführende Links: